Notre méthode

Tous les chiffres de ce site sortent d'un seul fichier public, et aucun n'est estimé. Cette page explique exactement ce qui est calculé, et ce qui ne l'est pas.

D'où viennent les prix

Du fichier DVF, les demandes de valeurs foncières publiées par l'État. Chaque vente immobilière y figure avec son prix, sa surface, sa date et sa commune. Nous utilisons les millésimes 2021 à 2025, soit 4 427 716 ventes exploitables après nettoyage. Les données sont diffusées sous Licence Ouverte 2.0.

Ce sont des ventes conclues, pas des annonces. Un prix affiché dans une vitrine est une demande ; ici, c'est ce qui a réellement été payé et enregistré.

Pourquoi une médiane et pas une moyenne

La médiane est le prix du milieu : la moitié des ventes est au-dessus, la moitié en dessous. Une moyenne serait déplacée par une seule vente exceptionnelle, ce qui arrive constamment dans une petite commune. Chaque médiane publiée est accompagnée du nombre de ventes qui la fonde, pour que vous puissiez juger de sa solidité vous-même.

Nous ne publions aucune médiane en dessous de 12 ventes, ni pour une commune, ni pour une année. Une année sans assez de ventes est absente de la courbe plutôt qu'affichée avec un chiffre fragile.

Ce que nous écartons

Le fichier brut ne peut pas être utilisé tel quel. Nous ne retenons que les ventes ordinaires d'un logement, et nous écartons :

• les ventes en l'état futur d'achèvement et les échanges, qui ne se comparent pas à une revente ;
• les mutations portant plusieurs lots bâtis : le fichier y répète le prix total sur chaque ligne, si bien qu'un immeuble vendu en trois appartements produirait trois ventes au prix de l'immeuble entier. C'est la principale source de prix faux dans le DVF, et elle concerne 14,6 % des mutations bâties ;
• les surfaces inférieures à 9 m², qui ne sont pas des logements ;
• les prix hors de la fourchette 200 à 25 000 €/m², qui relèvent de l'erreur de saisie ou de la vente entre proches.

Pourquoi une commune peut être absente

Trois raisons possibles, toutes explicites :

• Trop peu de ventes pour qu'une médiane ait un sens. Le prix reste alors affiché sur la page du département.
• Alsace, Moselle et Mayotte. Les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle relèvent du livre foncier, et Mayotte d'un régime distinct : ces territoires ne figurent pas dans le fichier DVF. Aucune donnée n'existe, nous n'en inventons pas.
• Une commune trop petite pour justifier une page. Nous publions une page par commune d'au moins 5 000 habitants, soit 2 180 pages. Les 23 476 autres communes gardent leur prix sur la page de leur département.

Les autres données de ce site

Le prix vient du DVF, mais il ne suffit pas à situer une commune. Trois autres jeux de données publics complètent les pages, chacun avec sa limite propre.

Revenus : INSEE Filosofi

Le rapport « années de revenu » compare le prix de 70 m² au niveau de vie médian de la commune : le revenu disponible par unité de consommation, c'est-à-dire après impôts et prestations, ramené à une personne seule. Ce n'est pas le revenu d'un ménage, qui est plus élevé, et le rapport ignore l'apport, le crédit et les frais de notaire. Il sert à comparer deux communes entre elles, pas à préparer un achat. Disponible sur 2 145 de nos communes : l'INSEE masque la valeur des plus petites pour éviter toute réidentification.

Étiquettes énergie : base DPE de l'ADEME

La part de logements classés F ou G vient de la base des diagnostics de performance énergétique. Un DPE n'est établi que lorsqu'un logement est vendu ou loué : cette base décrit ce qui change de mains, et non l'ensemble du parc d'une commune. La méthode de calcul ayant été revue pour les diagnostics établis à partir du 1^er janvier 2026, la base mélange deux millésimes de méthode, ce qui interdit d'en tirer une tendance. Nous n'affichons rien en dessous de 50 diagnostics. Disponible sur 2 114 de nos communes.

Risques : Géorisques

Les familles de risques naturels et technologiques viennent du service Géorisques, du BRGM et du ministère de la Transition écologique. Ce recensement porte sur la commune entière : une commune concernée n'est pas une commune où chaque adresse l'est. L'état des risques, obligatoire à la vente comme à la location, s'établit lui pour une adresse précise. Disponible sur 2 174 de nos communes.

Logements vacants : LOVAC

Le taux de vacance vient de LOVAC, produit par le Cerema à partir des fichiers fonciers de la DGFiP. Il porte sur le parc privé seul : le logement social n'y figure pas. La vacance de longue durée, plus de deux ans, est celle qui distingue un marché qui tourne d'un parc qui se vide, et le producteur la masque quand les effectifs sont trop faibles pour être publiés. Disponible sur 2 174 de nos communes.

Construction neuve : Sitadel

Les permis viennent de Sitadel, la base des autorisations d'urbanisme du ministère de la Transition écologique. Un logement autorisé n'est pas un logement construit : le permis peut ne jamais donner de chantier, et le délai entre les deux se compte en années. Nous publions le total sur toute la période plutôt qu'année par année, parce qu'à l'échelle d'une commune un seul programme suffit à doubler une année. Disponible sur 2 133 de nos communes.

Ce qu'un prix médian ne dit pas

Il ne dit pas ce que vaut votre logement. Deux biens de la même commune peuvent varier du simple au double selon la rue, l'étage, l'état, l'exposition ou le stationnement. Une médiane communale situe un marché, elle n'estime pas un bien.

Elle ne dit pas non plus le prix de demain : ce sont des ventes déjà signées, pas une prévision.